1. O upravljanju

Zašto upravljati?

Bez upravljanja ne radi ni jedan tehnički sistem - od automobila do laboratorija. I nekretnine su tehnički složene stvari i već za to traže odgovarajuće upravljanje.
Upravljanje nije samo stvar tehnike već i gospodarenja, a također i međusobnih odnosa. Upravljanje zgradama povezuje pravo, ekonomiju, financije, tehniku, - a u interesu (su)vlasnika, drugih korisnika nekretnine i društvene zajednice - u okvirima zakona i dobrih običaja. Neposredni sudionici upravljanja su suvlasnici i Upravitelj. Općenito, vlasnici se brinu i odgovaraju za svoje vlasništvo, a izvršne poslove oko toga povjeravaju upravljačkim djelatnostima.

Etažiranje zgrada

Cilj etažiranja je uspostava urednog zemljišno-knjižnog stanja, kako bi se mogao dalje normalno i uredno odvijati promet nekretninama, sa punim povjerenjem u zemljišne knjige, koje moraju pratiti i najnovije aktualno pravno stanje neke nekretnine.
Neka nekretnina (ovdje je uvijek riječ o zgradama) uredno je upisana u zemljišne knjige, ako je u listu "A" brojem naznačena zemljišno-knjižna čestica, njena površina izražena u m2, te naznačena i katastarska općina.
Bez etažiranja nije moguć upis zgrada u zemljišne knjige, tj. kod svake zgrade potrebno je utvrditi slijedeće:
a) Oblik i veličinu parcele koja služi redovitoj upotrebi jedne zgrade - što se definira lokacijskom dozvolom.
b) Utvrditi veličinu posebnih vlasničkih dijelova (stana, poslovnog prostora ili slično) u odnosu na veličinu (površinu) cijele zgrade, to iskazati omjerima posebnog dijela prema cjelini.
c) Izraditi u tehničkom smislu podatke o posebnim dijelovima (crteži posebnih i zajedničkih dijelova s potrebnim oznakama i površinama i slično).
d) Na temelju elemenata navedenih pod a), b) i c) - u pravnom smislu kroz sporazum svih suvlasnika izraditi prijedlog uknjižbe obrađivane nekretnine.

Upravljanje zgradom

Promjena vlasništva popraćena je i novim načinom upravljanja zgradama. Zakonski princip da "vlasništvo obvezuje" iskazan je odredbom po kojoj su suvlasnici dužni:
- sudjelovati u upravljanju zgradom;
- odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja; i
- osnovati zajedničku pričuvu.
Dakle, upravljanje zgradom nije samo pravo, već i obveza suvlasnika.
Uzajamne odnose u svezi s upravljanjem zgradom suvlasnici trebaju utvrditi ugovorom koji mora biti u pisanom obliku, tzv.: Međuvlasnički ugovor

Upravitelj

Međuvlasničkim ugovorom suvlasnici određuju uvjete i način upravljanja zgradom, pobliže podatke o osobi koja će upravljati zgradom, opseg poslova koje će takva osoba obavljati i odgovornost za izvršenje tih poslova. Suvlasnici imaju zakonsku obvezu upravljanje povjeriti fizičkoj ili pravnoj osobi, koja je registrirana (upisana) za obavljanje tih poslova. Dakle, pri izboru upravitelja suvlasnici moraju voditi računa da to bude obrtnik, koji je upisan u registar obrtnika za djelatnost upravljanja nekretninama, ili trgovačko društvo, upisano u sudski registar.
U pravnom položaju nalogoprimca, upravitelj poduzima poslove koje su mu suvlasnici povjerili ugovorom.
Poslove redovite uprave u koje spada redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja, upravitelj će poduzeti na temelju odluke većine suvlasnika, a izvanredne poslove organizirati na zahtjev i uz suglasnost svih suvlasnika.
U izvanredne poslove spadaju:
- poboljšice na zgradi (ugradnja uređaja i elemenata koje zgrada nije imala);
- dogradnja;
- nadogradnja;
- promjena namjene;
- pravo građenja;
- otuđenje.
U poslove redovite uprave, osim redovnog održavanja, ubrajaju se i slijedeći poslovi:
- stvaranje primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove;
- uzimanje zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom;
- primjereno osiguranje zgrade;
- određivanje i promjene kućnog reda;
- iznajmljivanje i davanje u zakup, kao i otkazivanje samostalnih zajedničkih prostorija.

Međuvlasnički ugovor

Člankom 375. Zakona o vlasništvu propisano je da međuvlasnički ugovor sadrži osobito:
- veličinu suvlasničkih dijelova zgrade;
- uvjete i način upravljanja, te
- pobliže podatke o osobi koja će upravljati zgradom;
- opseg poslova koje će obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova i sl.;
- uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve;
- ime suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njihovih ovlasti;
- uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, uključujući i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj zgradi.
Ugovorom bi trebalo što preciznije odrediti i dužnosti predstavnika, kao npr.:
- organiziranje naplate kućnih režija, ako se ne plaćaju kroz pričuvu;
- sudjelovanje u odabiru izvoditelja radova koje provodi upravitelj;
- ovjeravanje radnih naloga kao potvrda izvršenja određenog posla;
- briga da se zajedničke prostorije i zemljište koje služi zgradi koristi prema dogovoru većine suvlasnika.
Predstavnik bi trebao imati i obvezu redovitog izvješćivanja suvlasnika o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje, kao i obvezu podnošenja izvješća o svom radu i to najmanje jedan puta godišnje.
Važno je naglasiti da predstavnik ne može donositi odluke umjesto suvlasnika, niti raspolagati sredstvima pričuve prema vlastitoj prosudbi.
Za svoj rad predstavnik odgovara suvlasnicima, a dužan bi bio nadoknaditi i štetu, ukoliko se dokaže da je kriv za njezin nastanak.

3. Tehnički aspekti upravljanja

Vrste popravaka

Godišnji, odnosno višegodišnji programi održavanja sadrže planirane troškove za:
- obvezne radove
- hitne popravke
- male popravke
- nužne popravke
- izvanredno održavanje
- pogonske troškove i
- troškove osiguranja zgrade
Obvezni radovi su zakonom ili posebnim propisima definirani radovi koji se na zgradi moraju redovito obavljati (dimnjačarska služba, održavanje i servisiranje protupožarne opreme, pregledi i servisi dizala i kotlovnica, itd)
Hitnim popravcima se smatraju radovi na zajedničkim dijelovima i uređajima, kao što su
- puknuća, oštećenja i začepljenja vodovodne i kanalizacione instalacije
- kvarovi na plinskim instalacijama i sustavu centralnog grijanja i toplovodnog sustava
- kvarovi na električnim instalacijama i dizalima i sl.

Mali popravci na održavanju zajedničkih dijelova zgrade odnose se na
- popravke krovova
- zamjene pokrova
- održavanje rasvjete i električnih uređaja te ostali
- građevinsko-obrtnički i instalaterski radovi na manjim zahvatima na zgradi
Veliki popravci su radovi koji se poduzimaju radi sanacije konstruktivnih elemenata zgrade (nosivi zidovi, međukatne konstrukcije, balkoni i sl.), sanacije dimnjaka i dimovodnih kanala, sanacije krovova, zamjena instalacija na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade, popravci pročelja zgrada i sl.
Izvanredno održavanje zgrade odnosi se na izvršenje radova po nalogu građevinske ili drugih inspekcija, poboljšice na zgradi (nadogradnje i slični zahvati) i sl.
Pogonski troškovi sadrže podmirenje troškova električne energije, čišćenja zajedničkih dijelova zgrade, održavanje okoliša zgrade i ostale slične troškove.

Zajednička pričuva

Člankom 90. "Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima" definiran je pojam zajednička pričuva kao temeljni prihod stambene zgrade za potrebe njenog održavanja zajedničkih dijelova i uređaja.
Zajedničkom pričuvom upravljaju suvlasnici nekretnine tj. stambene zgrade, odnosno upravitelj kojeg su zajednički izabrali na osnovu ugovora o upravljanju.
Suvlasnici pričuvu uplaćuju na račun koji se u tu svrhu otvara, a u skladu sa određenim godišnjim ili višegodišnjim programom upravljanja.

Vrste zajedničke pričuve

Minimalna zajednička pričuva (u prinudnoj upravi) 
Minimalna zajednička pričuva naplaćuje se svim zgradama koje su u prinudnoj upravi, odnosno tamo gdje suvlasnici nisu sklopili međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju sa upraviteljem.
Minimalna financijska sredstva koja su dužni uplaćivati iznose 0,54 % vrijednosti njihovog posebnog dijela u vlasništvu nekretnine godišnje, točnije 1,53 kune po kvadratnom metru mjesečno.
(Etalonska vrijednost 3.400,00 Kn) / 12 mj. = 283,33 Kn * 0,54 % = 1,53 Kn/mj.
MINIMALNA PRIČUVA  
Minimalnu pričuvu koju suvlasnici moraju izdvajati, odredio je zakonodavac i to u visini 0,54 % vrijednosti njihovog posebnog dijela u vlasništvu nekretnine godišnje.
Preračunato 1,53 kune po kvadratnom metru mjesečno. (Etalonska vrijednost) 3.400,00 Kn / 12 mj. = 283,33 Kn x 0,54 % = 1,53 kn/m2.
Iako je 16.06.2000. etalonska vrijednost stana u Hrvatskoj povećana na 4660,00 kn, a od 14.11.2003 kao što piše u privitku etalonska cijena građenja utvrđena je na iznos od 5307,83 kn, što u konačnici po obračunu iznosi 2,39 kn/m2 pričuve.
U praksi upravljanja stambenim zgradama ostala je min. pričuva 1,53 kn/m2, koja se kao što je do sada vidljivo iz prakse ne mijenja, isčekivajući donošenje novog Zakona o vlasništvu, ili do dobijanja pojašnjenja od mjerodavnog ministarstva ili zakonodavca.
Također treba naglasiti da se u tom slučaju, tj. pri donošenju odluke o povećanju minimalnog iznosa pričuve, naknada za upravitelja ne povećava, već ostaje u zakonskim okvirima, a što će u slučaju povećanja minimalnog iznosa pričuve, svakako odgovarati upraviteljima koji rade na procenat.

Prilog
MINISTARSTVO ZA JAVNE RADOVE, OBNOVU I GRADITELJSTVO
Na temelju članka 5. stavka 3. Zakona o društveno poticajnoj stanogradnji (»Narodne novine«, br. 109/01) ministar za javne radove, obnovu i graditeljstvo objavljuje

PODATAK
O ETALONSKOJ CIJENI GRAĐENJA
(NN 183/03)
I.
Etalonska cijena građenja utvrđuje se u iznosu od 5.307,83 kuna po m2 korisne površine stana, a koji sadrži sve troškove u vezi s izgradnjom (projektiranje, građenje, nadzor i dr.) uključivo i porez na dodanu vrijednost, izuzev troškova koji se odnose na zemljište, uređenje komunalne infrastrukture i priključke građevine na infrastrukturu.
II.
Vrijednost etalonske cijene građenja iz točke 1. vezuje se uz euro prema srednjem deviznom tečaju Hrvatske narodne banke na dan 12. studenog 2003. godine (1 EUR = 7,582609 kn), odnosno iznosi 700,00 EUR po m2 korisne površine stana.
III.
Ovaj podatak primjenjuje se od dana objave u »Narodnim novinama«.
Klasa: 011-01/03-01/63
Urbroj: 516-01-03-1
Zagreb, 14. studenoga 2003.
Ministar za javne radove, obnovu i graditeljstvo
Radimir Čačić, v. r.

Ugovorena zajednička pričuva
Suvlasnici sklopili međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju sa izabranim upraviteljem, dogovaraju visinu zajedničke pričuve prema financijskim mogućnostima i potrebama održavanja zajedničkih dijelova zgrade, što ugrađuju u godišnji program upravljanja.

Račun zajedničke pričuve stambene zgrade

Upravitelj kojeg su suvlasnici izabrali i s njim potpisali ugovor o upravljanju dužan je otvoriti poseban račun za prikupljanje sredstva zajedničke pričuve za svaku stambenu zgradu , te osigurati točna izvješća o stanju zajedničke pričuve.